Марк Геллер: «Строителям придется переформатировать бизнес»

О возможных последствиях применения на практике новаций в долевом строительстве  

Одной из центральных тем обсуждения для всех застройщиков в последнее время стали новации в долевом строительстве. Часть изменений уже вступила в силу с 1 января текущего года, часть принята, но вступит в силу лишь с 1 июля. Получится ли благодаря этим кардинальным поправкам в законодательство предотвратить появление новых обманутых дольщиков и сократить число долгостроев либо все приведет к новым банкротствам и новому витку роста цен на жилье, покажет время. А пока что юристы анализируют возможные последствия применения на практике новых норм. Мы поговорили об этом с руководителем ГК «Константа-Холдинг» Марком Геллером.

- Марк Витальевич, заявленная реформа строительной сферы обещает быть очень масштабной. Что изменится в первую очередь?

- Эти действия разворачиваются под флагом защиты прав инвесторов, прежде всего дольщиков. Идут серьезные изменения в федеральный закон о долевом участии в строительстве. Как мы все слышали, Президент РФ Владимир Путин в своем послании заявил, что такая форма привлечения инвестиций граждан – через участие в долевом строительстве –не отвечает современным реалиям.

- Почему власть против самой формы?

- Я полагаю, что основная причина – это слишком высокие риски для государства. Как правило, вопрос дольщиков превращается из экономического в социально-политический. Государство в настоящий момент времени взваливает на себя тотальный контроль над каждым застройщиком, потому что высоки шансы на то, что тот не выполнит свои обязательства, и граждане выйдут на улицы. Тогда государству придется, как в случае с СУ-155, закрывать бреши, в том числе  бюджетными деньгами.

Чтобы этого не происходило, принято политическое решение об отходе в перспективе от этой формы инвестирования в строительство. Приоритет будет отдан так называемому проектному финансированию, когда застройщик будет тесно работать с банком, привлекать денежные средства кредитного учреждения, чтобы продавать гражданам уже готовое жилье.

Сейчас на уровне Минстроя обсуждаются различные формы движения в рамках этого тренда, потом все инициативы попадут в Госдуму и будут облечены в форму законов. Посмотрим, что из этого получится.  А пока решили начать закручивать гайки по контролю над застройщиками жилья, работающих по схеме долевого строительства, а это подавляющее большинство участников рынка. Приняты существенные изменения в  214- ФЗ и другие нормативные акты, регулирующие их деятельность. Серьезно ужесточилось  и законодательство о банкротстве застройщиков.

Так, еще в  2017 году появилась такая публично-правовая компания, как Фонд по защите прав граждан- участников долевого строительства под контролем Счетной палаты. Он создан для защиты прав граждан – участников долевого строительства и становится участником всех проблемных отношений с дольщиками. Именно в этом Фонде с прошлого года аккумулируются средства от каждого квадратного метра, приобретенного по долевой схеме. Застройщики должны отчислять туда деньги в обязательном порядке еще до того, как приступят к строительству. Если застройщик окажется неспособен выполнить свои обязательства, эти средства будут направлены на завершение проблемного строительства.

- Что  же меняется в текущем году?

- В этом году меняются требования к участникам рынка – застройщикам и к порядку ведения ими предпринимательской  деятельности.

Уже с 1 января ввели обязательные требования к органам управления компании-застройщика. Ее руководитель не может иметь судимости, быть банкротом. Не может руководить компанией и тот, кто когда-то был директором компании-банкрота или владел акциями, долями в ней.

Государство путем ужесточения требований пытается минимизировать риски неисполнения застройщиком своих обязательств.

С 1 июля наступает основной этап реформы, когда меняется вся сфера долевого строительства, разрешение на которое будет получено после этой даты.   

Вводятся новые требования к застройщикам, которые вправе привлекать средства по схеме долевого участия на новые стройки.

Вот некоторые из них:

- застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

-размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств застройщика  устанавливается Правительством РФ;

-наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

-отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

-отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

-в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;

-в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

-у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит, которые реструктурированы, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию) за прошедший календарный год. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не принято;

-наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

Меняются и правила использования денежных средств застройщиком. Так, в частности:

-застройщик будет обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном Правительством  банке и осуществлять расчеты только с использованием указанного счета. Застройщик будет вправе иметь только один расчетный счет;

-осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не будет допускаться;

-на каждый  дом будет вводится отдельное финансирование, эти средства не могут быть переведены на какое-то другое строительство.

- Такое ужесточение - это правильно, на ваш взгляд?

- Самим застройщикам изменения сильно не нравятся, но с точки зрения того, как устроен сейчас рынок долевого участия, перемены назрели. Не секрет, что достаточно часто долевое строительство переходит в некую пирамидальную систему, когда застройщик еще строит один дом, а деньги уже собирает на другой. При этом, вынужден демпинговать по цене в силу высокой конкуренции и желании не допустить кассового разрыва, зачастую падая ниже минимальных допустимых значений.  В результате дом за домом образуется и надувается финансовый  мыльный пузырь, который в один прекрасный день лопается и дольщики остаются без жилья и денег.

Но изменения и при такой ситуации  нужно проводить разумно. 

- К мнению самих игроков строительного рынка будут прислушиваться?

- Диалог с застройщиками по данной проблематике ведется постоянно  на уровне Минстроя и Правительства. Ведь здесь можно перегнуть палку: новый механизм еще не создан, а долевое строительство в настоящее время основной способ финансирования строительства нового жилья. Останавливать стройку нельзя. К тому же, любые ограничения застройщика – это большие риски того, что стоимость жилья будет расти. Все свои потери и издержки строители будут закладывать в цену квадратного метра. Так что здесь, на мой взгляд, фанатизм абсолютно не нужен. И поскольку изложенные выше требования начнут свое действие по объектам, разрешение на которые будет получено только после 01 июля 2018, уверен, что нам предстоит еще стать свидетелем (а кому то и участником)  существенных их корректировок в самое ближайшее время!

В такой ситуации застройщикам надо внимательно следить за информацией по 214-му закону, а при возможности, принимать активное участие через общественные институты в диалоге с федеральным Правительством. Это еще не финал. Все основное будет решаться в ближайшие месяцы, и многие из тех вещей, которые сейчас прописаны, полагаю, еще  будут скорректированы. Ведь озвученные выше  изменения тяжело будет пережить даже крупным игрокам. Им придется переформатировать весь бизнес: сегодня они ведут дела, как все – закрывают дыры, имеют общий котел финансов и т.д. Так что какие-то позиции, возможно, застройщикам удастся отстоять.

  Беседовала Елена Аверьянова  

11:38, 15 Февраля 2018 +22
 
По теме
Возбуждено уголовное дело В Ивановской области по материалам прокурорской проверки законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных домов возбуждено уголовное дело.
02.03.2018
Прокуратура Фрунзенского района г. Иваново провела проверка исполнения требований законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов.
02.03.2018
 
Прокуратурой Октябрьского района г. Иваново на основании обращения граждан проведена проверка исполнения законодательства об участии в долевом строительстве в деятельности ООО «СТРОЙ ЖИЛЬЕ».
20.02.2018
 
Ивановская область вошла в число регионов-лидеров по реализации соглашений о создании ТОСЭР - Инвестиции Ивановской области Об этом было заявлено в ходе выездного семинара-совещания ЦФО «Использование форм поддержки моногородов», прошедшего в Калуге на этой неделе.
18.03.2019 Инвестиции Ивановской области
Предприятия региона приглашаются на семинар по повышению производительности труда - Инвестиции Ивановской области 27 марта в 10:00 в конференц-зале ивановского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС) эксперты Федерального центра компетенций в сфере произв
18.03.2019 Инвестиции Ивановской области
18 марта в 9:45 в Родниковском районе на 46 километре автодороги «Иваново-Родники» 52-летний мужчина за рулем автомобиля «Шевроле Клан» следовал из Иваново в Родники и, не справившись с управлением,
18.03.2019 УМВД Ивановской области
     В дежурную часть межмуниципального отдела МВД России «Шуйский» поступило сообщение от медицинской сестры хирургического отделения о том, что с ножевым ранение живота госпитализирована 39-летняя местная жительница.
18.03.2019 УМВД Ивановской области
При администрации Комсомольского муниципального района работает  комиссия  по защите прав потребителей, используя полномочия, предоставленные законом  «О защите прав потребителей».
15.03.2019 Заря
Правила поведения на реках и водоемах в период паводка. С наступлением весны под воздействием солнечных лучей лед быстро подтаивает.
14.03.2019 Заря
Поздравлять женщин-­водителей в канун 8 марта стало традицией. Сюрпризом обернулась для женщин-водителей встреча на улицах Комсомольска  с сотрудниками ОГИБДД накануне  8 марта.
14.03.2019 Заря
«Православные, стойте за веру!» - Шуйские Известия 97 лет минуло с расстрела верующих у Воскресенского собора Шуи 15 марта исполнится 97 лет с того дня, когда православные люди Шуи встали у дверей Воскресенского собора, чтобы защитить святыни от безбожников.
18.03.2019 Шуйские Известия
1 - Наше Слово 17 марта в Областном координационно-методическом центре культуры и творчества прошел VIII открытый областной фестиваль-конкурс инструментальной музыки «Музыкальный клубок».
18.03.2019 Наше Слово
Таланты и поклонники - Городской округ 15 марта в городском Доме культуры состоялся региональный этап всероссийского фестиваля детско-юношеского творчества «Таланты и поклонники».
18.03.2019 Городской округ
В новоталицком музее семьи Цветаевых состоялось открытие выставки молодого художника Полины Долгановой «Живопись.
15.03.2019 Наше Слово
можно отдохнуть и поучаствовать Суббота, 16 марта 09.45 - открытие соревнований «Лыжная команда» в МБУК «Парк культуры и отдыха им.
15.03.2019 Рабочий Край
Праздничная программа в честь праздника 8 марта в драматическом театре имени А.Н.Островского получила лиричное название «Ты у меня одна…».
13.03.2019 Приволжская правда
Великолепная пятёрка и вратарь - 168.Ru В Кинешме определился обладатель Кубка главы города по хоккею. В Кинешме завершился первый городской турнир по хоккею среди дворовых команд на Кубок главы города.
17.03.2019 168.Ru
ОБЛАСТНОЕ ПЕРВЕНСТВО ПО ПЛАВАНИЮ СРЕДИ ЛИЦ С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ - Вичугские новости Открытое первенство Ивановской области по плаванию среди лиц с ограниченными возможностями здоровья состоялось 13 марта на базе детско-юношеской спортивной школы «Дельфин» города Вичуги.
18.03.2019 Вичугские новости
Третий рыболовный турнир среди команд ветеранских организаций центров социального обслуживания Ивановской области «Клёвое место» прошел успешно.
18.03.2019 Газета Авангард
Кинешемский драматический театр имени Александра Островского ­ — частый гость в Комсомольске.
15.03.2019 Заря
В течение первого года с момента запуска скоростного железнодорожного сообщения между городами Иваново и Москва поездами «Ласточка» перевезено 586,3 тыс.
18.03.2019 Знамя
Ивановские спортсменки стали бронзовыми призерами Первой Лиги Чемпионата России по волейболу среди женских команд - Администрация г. Иваново Финальный тур Первой Лиги Чемпионата России - Чемпионата ЦФО 2019 года по волейболу среди женских команд состоялся с 13 по 17 марта в Череповце.
18.03.2019 Администрация г. Иваново
3-4 апреля в городах Иваново и Юрьевец пройдут традиционные Дни Андрея Тарковского, посвященные 87-й годовщине со дня рождения кинорежиссера.
18.03.2019 Ivanovo-today.Com
18 марта в администрации глава Фурмановского района Роман Соловьев провел еженедельное совещание с заместителями, главами сельских поселений, начальниками отделов и руководителями учреждений и организаций.
18.03.2019 Фурмановский район
15 марта в Иванове в 07-50 на улице Ермака 35-летний мужчина, управляя автобусом «Пежо Боксер», допустил падение пасажира - 45-летней женщины, которая с переломом плеча и ушибом таза доставлена в 1 травмпункт.
18.03.2019 УМВД Ивановской области