Зачем бизнесу ставят «оценку»?

Многие предприниматели сталкиваются с завышенными налогами на недвижимость, которая, как говорится, «и рубля не стоит»   

Какова реальная стоимость вашего бизнес-объекта и как сократить выплаты налогов на недвижимость в несколько раз? В вопросах проведения процедуры оценки «Частник» разбирается вместе с  коммерческим директором компании «Иваудит» Марией Хочинской. 

– Мария Сергеевна, для кого сегодня вопросы оценки недвижимости более актуальны – для «физиков» или для юридических лиц?

– Исходя из количества обращений, в большей степени для юридических лиц. Когда велась массовая переоценка объектов недвижимости, процедура была проведена некорректно, в результате чего стоимость имущества оказалась завышена в 2–5 раз по сравнению с рыночной стоимостью.

– Работа оценщиков сегодня в первую очередь связана с вопросами кадастра? Или есть еще какие-то востребованные сферы применения? 

– Мы работаем не только с кадастровыми вопросами. Есть ряд случаев, когда привлечение оценщика является обязательным с точки зрения российского законодательства. Это могут быть ситуации, в которых необходимо увеличение уставного капитала, например, с помощью векселей, при банкротстве предприятий, при оценке залогового имущества, при реструктуризации кредитных организаций, при оценке активов паевых инвестиционных фондов, при приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, услуги оценщика нужны для целей наследования, а также при оценке имущества, ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.  К нам довольно часто обращаются клиенты, которым требуется оценить ущерб, причиненный в результате пожара или протечки. Также участились случаи обращений по оценке имущества при составлении брачных контрактов или разделе имущества.

– Актуальна ли в нашем регионе оценка жилья для стандартных сделок купли-продажи (на вторичном рынке)? Используют ли эту услугу риелторы, собственники? 

– Чаще всего не используют. Рынок риелторов находится на «самообучении», и, как правило, услугами оценщиков они не пользуются. Риелторы самостоятельно проводят оценочные мероприятия, ориентируясь на среднерыночную стоимость, и ищут сопоставимые объекты.  Для того, чтобы провести сделку на рынке вторичного жилья законодательством не закреплено обязательство по предоставлению экспертного заключения оценщика. Риски покупателя/продавца могут быть в том, что риелтор может не обладать необходимой квалификацией и опытом для определения реальной рыночной стоимости.

- Востребована ли оценка недвижимости в Иванове в рамках договоров жилищных, в частности ипотечных?

– Оценка при ипотечном кредитовании юридических и физических лиц является обязательной, т.к. в договоре об ипотеке указывается предмет, его оценка, размер и срок исполнения обязательств. Как показывает практика, в каждом банке присутствуют аккредитованные оценщики, которые уже получили некий «кредит доверия», поэтому есть вероятность, что отчет стороннего эксперта будет отклонен.

- Что выдает эксперт по итогу проведение процедуры оценки?

– Результатом процедуры оценки является отчет об оценке, к которому подшиваются диплом оценщика, страховой полис, свидетельство о членстве в СРО, сертификат о повышении квалификации.  Сейчас наблюдается ужесточение оценочной деятельности со стороны государства. Появления 172 ФЗ внесло революционные поправки в закон об оценочной деятельности и сделало обязательным квалификационный экзамен для оценщиков, который необходимо сдать до 1 апреля 2018 года. Предполагается, что это решит проблему избыточного количества оценщиков на рынке демпинга, цен на услугу и, как следствие, низкого качества выполняемых работ.

- Часто ли к вашим услугам прибегают в ходе разрешения имущественных споров?

– Да, довольно часто, отчет оценщика принимается за основу в рамках судебного разбирательства.

-   Сталкивались вы на практике с какими-либо нестандартными обращениями клиента по снижению кадастровой стоимости?

– Скорее уместнее будет сказать, что мы регулярно сталкиваемся с несправедливыми ситуациями, которые возникают при массовой переоценке имущества наших клиентов. Некоторое время назад, мы снизили стоимость объекта недвижимости в четыре раза, что существенно сэкономило расходы нашего клиента при расчете земельного налога.  Однако, если мы понимаем, что стоимость недвижимости сопоставима или ниже среднерыночной, то мы честно говорим об этом нашим клиентам.

- Нужно ли по итогу экспертизы оценщика проводить еще какую-либо процедуру по оценке для заверения отчета оценщика?

- В прошлом году законодательно была отменена экспертиза отчета оценщика саморегулируемой организацией (СРО) оценщиков. Раньше механизм был таков: эксперт-оценщик писал заключение, которое далее отправлялось в СРО (оценщиков), где проверялось на предмет достоверности и актуальности полученных результатов. Теперь эта процедура упрощена, и данное заключение не является обязательным.  Но, высшие инстанции продолжают активно требовать в рамках судебного разбирательства данную экспертизу.  Для клиента заказывать экспертизу СРО невыгодно, потому что он несет дополнительные, значительные финансовые и временные затраты.  Мы активно работаем над этим вопросом  и в ближайшем будущем докажем, что в ситуациях, когда снижение стоимости возможно лишь в рамках арбитражного суда, наличие экспертизы СРО не требуется.

- Есть ли четкие основания, которые позволяют добиваться снижения кадастровой оценки недвижимости?

- Четких оснований нет, но есть предпосылки, на основании которых мы проводим предварительный анализ о возможности снижения кадастровой стоимости. 

- В каких случаях стоит начинать процедуру – не получится ли так, что услуги независимых оценщиков обойдутся слишком дорого, и овчинка не стоит выделки?

- Мы никогда не подписываем контракт с клиентом, не убедившись, что снижение кадастровой стоимости возможно, как минимум, на 30%. Стоимость нашей работы, потенциальная стоимость недвижимости и экономия на налогах рассматриваются до момента заключения договора.  Мы не ставим своей главной целью – зарабатывание денег. В первую очередь, мы хотим видеть довольных клиентов, готовых с нами сотрудничать многие годы. 

- Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости объекта привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

- Думаю, это доказательство не будет веским.  На многих сайтах указано, что они не являются публичной офертой. Если вы пытаетесь найти архивную информацию о купле-продаже недвижимости, то мы рекомендуем вам обратиться в Ивановскую областную научную библиотеку. 

 

15:01, 15 Декабря 2017 +1
 
По теме
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
Кадастровая стоимость: как узнать и как оспорить? - Городской округ Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
11.12.2017
 
Оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной - предусмотренный законом процесс, который активно используется последние несколько лет собственниками объектов недвижимости,
08.12.2017
Суд подтвердил правомерность постановления Россельхознадзора в отношении юридического лица, допустившего нарушения ТР ТС "О безопасности зерна" в Ивановской области - Фурмановский район С целью обеспечения государственного надзора за безопасностью и качеством зерна и продуктов его переработки,
19.12.2018
 
Суд подтвердил правомерность постановления Россельхознадзора в отношении юридического лица, допустившего нарушения ТР ТС "О безопасности зерна" в Ивановской области - Фурмановский район С целью обеспечения государственного надзора за безопасностью и качеством зерна и продуктов его переработки,
19.12.2018 Фурмановский район
Объем поддержки экспортной деятельности будет увеличен в 2019 году - Инвестиции Ивановской области Итоговым мероприятием «Недели экспортера в Ивановской области» в пятницу, 14 декабря, стала практическая конференция для предпринимателей, посвященная развитию внешнеэкономических отношений.
17.12.2018 Инвестиции Ивановской области
И это не предновогодняя фантазия, а реальный факт Шуйский район не перестаёт удивлять.
11.12.2018 Шуйские Известия
введут в Ивановской области с 2019 года В 2019 году бюджет регионального дорожного фонда составит более 4 млрд рублей, это рекордный размер дорожного фонда, отметил губернатор Ивановской области Станислав Воскресенский.
05.12.2018 Рабочий Край
DSC_5524.JPG - Администрация 19 декабря в администрации Вичугского муниципального района состоялось очередное заседание антинаркотической комиссии под председательством Ирины Органовой - заместителя главы администрации по координации социальной сферы,
19.12.2018 Администрация
38-летний ивановец предстанет перед судом по обвинению в тройном убийстве - Следственный комитет Первым отделом по расследованию особо важных дел СУ СК России по Ивановской области завершено расследование уголовного дела в отношении 38-летнего жителя областного центра.
18.12.2018 Следственный комитет
В Вичуге полицейские проводят проверку по факту имущественного преступления В дежурную часть межмуниципального отдела МВД России «Вичугский» с заявлением обратилась 45-летняя местная жительница.
18.12.2018 Вичугские новости
Следственным отделом по г. Вичуга СУ СК России по Ивановской области проводится  доследственная проверка по факту смерти женщины и малолетнего ребенка.
18.12.2018 Вичугские новости
_154120_copy - Администрация г. Вичуга 17 декабря в концертном зале Ивановской государственной филармонии состоялось торжественное награждение лауреатов премии за достижение в учёбе, науке и спорте одарённым студентам профессиональных образовательных организаций,
19.12.2018 Администрация г. Вичуга
Музей мыла получил президентский грант, и теперь у шуян есть возможность посетить его бесплатно Музеи утюгов и волка, счастья и сновидений, хитрости и смекалки… Даже музей воздуха есть!
18.12.2018 Шуйские Известия
В Новоталицком доме культуры прошел ежегодный фестиваль для детей с ограниченными возможностями «Искорки надежды».
18.12.2018 Наше Слово
6 декабря руководитель отделения логистики завода ЭГГЕР в Шуе Маркус Андрошевич организовал рождественскую встречу со студентами историко-филологического факультета Ивановского государственного университета (ИвГУ).
18.12.2018 Шуйские Известия
Resize of 3 (11) - Наше Слово В бассейне новоталицкой школы прошли зимние соревнования по плаванию «Золотая рыбка» среди учеников моложе 10 лет.
19.12.2018 Наше Слово
Леонида Мельникова в Шуе знают все, кто когда-либо занимался лыжным спортом Наконец, снег укутал землю толстым, пушистым ковром — можно открывать лыжный сезон.
18.12.2018 Шуйские Известия
в числе лучших на всероссийских и международных соревнованиях С 14 по 17 декабря спортсмены ивановской областной «Федерации Восточных Единоборств - Всестилевое каратэ» приняли участие сразу в четырех крупных турнирах
19.12.2018 Рабочий Край
В феврале 2018 года сотрудниками Управления Россельхознадзора по Кос­тромской и Ивановской областям выявлена партия зерна кукурузы  (40.
19.12.2018 Администрация
газоснабжения жилых домов Филиал АО «Газпром газораспределение Иваново» в г. Иванове сообщает, что в связи с выполнением работ по ремонту газораспределительной сети по адресу: Ивановский р-он, д. Афанасово, ул.
19.12.2018 Рабочий Край